資產(chǎn)評(píng)估法研討會(huì)專家意見摘要
（2014年4月24日）
季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授）
1、立法起草說明別有用心。立法起草說明給人的感覺是資產(chǎn)評(píng)估師是我國改革開放最早出現(xiàn)的，其后才有房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師，但是事實(shí)上完全不是這樣。資產(chǎn)評(píng)估是由國企改制而產(chǎn)生的，隸屬于會(huì)計(jì)平臺(tái)。各財(cái)經(jīng)院校的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的成立時(shí)間也遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于房地產(chǎn)估價(jià)和土地估價(jià)。
2、資產(chǎn)評(píng)估法由一個(gè)部門牽頭推動(dòng)不太合適，這一定是受一定的利益集團(tuán)控制。資產(chǎn)評(píng)估想立法的原因有多個(gè)，其中有一個(gè)就是現(xiàn)在國有資產(chǎn)改制已經(jīng)差不多了，資產(chǎn)評(píng)估公司業(yè)務(wù)在逐漸減少，所以想通過立法來搶占其他估價(jià)行業(yè)的業(yè)務(wù)。
3、立法尚缺乏共識(shí)。如果把法律名稱中的“資產(chǎn)”去掉，至少達(dá)成一半共識(shí)，很多專家都對(duì)此提出看法。如果把牽頭單位中的“財(cái)政部”去掉，共識(shí)會(huì)更高。
閆旭東（北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長）
1、不能打造萬能的評(píng)估師。有房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師資格，才能做房地產(chǎn)評(píng)估、土地估價(jià)業(yè)務(wù)，這是對(duì)專業(yè)的尊重。如果一個(gè)評(píng)估師什么業(yè)務(wù)都可以做，就沒有人會(huì)相信。
2、一業(yè)多會(huì)并不是真正意義上的一業(yè)多會(huì)。二審稿寫得特別巧妙，前面有一個(gè)“資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)”，后面是“有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)”，后面的都是為前面的打工的，整個(gè)的核心就是用資產(chǎn)評(píng)估統(tǒng)所有的估價(jià)行業(yè)，由財(cái)政部門管理。
3、關(guān)于評(píng)估師分類、執(zhí)業(yè)、注冊(cè)等很不明確。二審稿中成立估價(jià)機(jī)構(gòu)需要八個(gè)資產(chǎn)評(píng)估師，也沒明確是什么評(píng)估師，怎么組合，一點(diǎn)都不嚴(yán)謹(jǐn)，不嚴(yán)肅。
4、資產(chǎn)評(píng)估挑起了估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的混亂?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是1999年發(fā)布的，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》是2001年發(fā)布的，這兩個(gè)都是國家標(biāo)準(zhǔn)，但資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則是中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)的，卻對(duì)房地產(chǎn)、土地的估價(jià)做了新的準(zhǔn)則，引起準(zhǔn)則的混亂。
張秀智（中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副主任）：
1、立法很不合理、不公平，更沒有必要性。經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的立法，首先要存在市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，從估價(jià)行業(yè)來看，并沒有出現(xiàn)這種現(xiàn)象，所以不需要立法來管制這個(gè)行業(yè)，需求上沒有必要；二是，政府要管制，應(yīng)該立一個(gè)合法的法，所有相關(guān)部門一起協(xié)調(diào)之后，不存在爭(zhēng)議，恰恰現(xiàn)在大多數(shù)部門并不同意，由少數(shù)利益集團(tuán)控制，從二審稿2、6、7、43條可以看出來。從43條也可以看出該法并不公平。
2、特殊行業(yè)更容易被少數(shù)利益集團(tuán)所控制，行業(yè)應(yīng)由市場(chǎng)調(diào)整。估價(jià)行業(yè)總體是比較小的行業(yè)，屬于特殊行業(yè)。在我國特殊行業(yè)更容易被少數(shù)利益集團(tuán)所控制，希望行業(yè)由市場(chǎng)來進(jìn)行自我調(diào)整。從二審稿9～12條可以看出專業(yè)性，我們應(yīng)該提供最專業(yè)的估價(jià)服務(wù)，而不是把六大評(píng)估行業(yè)合并為一。
3、資產(chǎn)評(píng)估法不僅損害了生產(chǎn)者的福利，還損害了消費(fèi)者的權(quán)益。從生產(chǎn)者福利來看，從二審稿12條來看，需要重新考試、注冊(cè)，這需要花費(fèi)巨大的精力。從消費(fèi)者福利來看，萬能估價(jià)師的服務(wù)沒有專業(yè)性，損害了消費(fèi)者的利益。
4、舉一個(gè)例子，1992年，王府井東安市場(chǎng)跟新鴻基地產(chǎn)公司合資，東安市場(chǎng)屬國有資產(chǎn)，國有資產(chǎn)跟企業(yè)合資需要進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)時(shí)由北京市國資委的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估的結(jié)果是東安市場(chǎng)價(jià)值50塊錢，而對(duì)方的投資為幾個(gè)億，二者無法對(duì)等。之后找到北京市房地產(chǎn)管理局的評(píng)估所，得到的結(jié)果是5個(gè)億，最后合資成立了新東安市場(chǎng)。國資委的估價(jià)機(jī)構(gòu)得出50塊錢結(jié)果的原因是他們依據(jù)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)金流和折舊進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)時(shí)東安市場(chǎng)虧損特別多，所以評(píng)估的結(jié)果特別低，但實(shí)際上在王府井這寸土寸金的地方，一個(gè)市場(chǎng)再怎么便宜也不可能只是50塊錢。而依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的做法，評(píng)估出真正的市場(chǎng)價(jià)值。因此，不同評(píng)估專業(yè)的差距是巨大的，統(tǒng)一管理會(huì)抹殺評(píng)估的專業(yè)性。
劉洪玉（清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長）：
1、國際上最先出現(xiàn)的是房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)，并一直以此為基礎(chǔ)。估價(jià)在國外由測(cè)量師引申而來，最早的是土地評(píng)估，逐漸的是地上建筑物的評(píng)估。在英國，最早的是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，自始至終不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師都是主流，稱為產(chǎn)業(yè)測(cè)量師。房地產(chǎn)、土地估價(jià)的國家標(biāo)準(zhǔn)是最早的，考試也是最早開始的，評(píng)估活動(dòng)也是最早的。
2、資產(chǎn)評(píng)估要統(tǒng)一考試不可行。二審稿想把所有估價(jià)行業(yè)統(tǒng)起來，而估價(jià)行業(yè)的專業(yè)勝任能力是行業(yè)最基本、最重要的職業(yè)道德，能勝任才去接這業(yè)務(wù)，這才能得出專業(yè)的意見。
3、國際上資產(chǎn)評(píng)估中涉及房地產(chǎn)估價(jià)的都是由房地產(chǎn)估價(jià)師來做。實(shí)際上，資產(chǎn)更多的是體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，在國外這些都是會(huì)計(jì)師、審計(jì)師就可以做了，根本不需要專門的資產(chǎn)評(píng)估師去做。比如在香港，都是由會(huì)計(jì)師去做，如果涉及到房地產(chǎn)評(píng)估，會(huì)去找房地產(chǎn)估價(jià)師去做，然后將房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果放入財(cái)務(wù)報(bào)表就可以了。
4、美國房地產(chǎn)估價(jià)師還細(xì)分為很多種類。美國用的最多的還是real estate appraisal，也就是不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)，包括住宅評(píng)估師、普通評(píng)估師、高級(jí)評(píng)估師、商業(yè)評(píng)估師等等，各有各的執(zhí)業(yè)范圍。
廖俊平（中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授，FIG第九委員會(huì)2015-2018年候任主席）：
1、國際上房地產(chǎn)估價(jià)以整個(gè)測(cè)量體系為基礎(chǔ)。國際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)分了專業(yè)實(shí)踐委員會(huì)、專業(yè)教育委員會(huì)、空間信息管理委員會(huì)、水文測(cè)量委員會(huì)、定位與測(cè)量委員會(huì)、工程測(cè)量委員會(huì)、定級(jí)與土地管理委員會(huì)、空間規(guī)劃與開發(fā)委員會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)與管理委員會(huì)、建設(shè)經(jīng)濟(jì)與管理委員會(huì)，這些是從空間定位出發(fā)的，所有的與空間定位、空間信息利用有關(guān)，整個(gè)測(cè)量是構(gòu)成房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)，我們專業(yè)的來源是一個(gè)很大的體系。
2、要想搶別人飯碗，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而不是立法強(qiáng)制。要來做我們的專業(yè)，可以，但你先學(xué)習(xí)我們的知識(shí)；我要去搶他們的業(yè)務(wù)，比如說機(jī)器設(shè)備的業(yè)務(wù)，我不懂啊，我覺得我得先去學(xué)習(xí)幾年的機(jī)械知識(shí)，我懂得以后我才會(huì)去做，但是我沒法去學(xué)習(xí)，我也沒想過去搶別人的東西。
3、國際上房地產(chǎn)估價(jià)師分很多種類，更不可能將所有估價(jià)統(tǒng)一。我國形成了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)之后，會(huì)分成更多的房地產(chǎn)估價(jià)分支，美國還有專門做農(nóng)業(yè)的估價(jià)師等等，我們目前是不是需要統(tǒng)一起來，怎么統(tǒng)？我覺得光把知識(shí)統(tǒng)一起來，都做不到。
洪亞敏（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長）：
1、立法不符合《立法法》精神。我國《立法法》規(guī)定，立法應(yīng)從國家整體利益出發(fā)；體現(xiàn)人民的意志；應(yīng)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)持改革開放；應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)合理地規(guī)定公民、法人和其他組織的權(quán)利與義務(wù)、國家機(jī)關(guān)的權(quán)力與責(zé)任?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》是專業(yè)法，應(yīng)當(dāng)受《立法法》的調(diào)整。該法實(shí)際上是用“一業(yè)”代“多業(yè)”，用“部分的利益”代“全體的利益”，和《立法法》的主旨背道而馳。
2、立法鼓勵(lì)萬能估價(jià)師，而不是鼓勵(lì)、崇尚專業(yè)分工。評(píng)估應(yīng)強(qiáng)調(diào)專業(yè)能力?？缃绲椒菍I(yè)所能的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，和職業(yè)倫理不相符。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估有其自身的專業(yè)范圍和專業(yè)能力，資產(chǎn)評(píng)估跨界做不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，是在鼓勵(lì)萬能估價(jià)師，而不是鼓勵(lì)、崇尚專業(yè)分工。
3、資產(chǎn)評(píng)估法關(guān)于行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定實(shí)質(zhì)是“一會(huì)多業(yè)”。根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估法》中資產(chǎn)的分類可以看出，本法所說的資產(chǎn)涵蓋范圍很廣，應(yīng)該是多個(gè)行業(yè)，立法想由資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)管，就不是一業(yè)多會(huì)，而是一會(huì)多業(yè)，與政府改革方向趨勢(shì)是相悖的，是絕對(duì)不可行的。
楊向群（國家發(fā)展和改革委員會(huì)價(jià)格認(rèn)證中心副主任）：
1、關(guān)于關(guān)于立法背景?！顿Y產(chǎn)評(píng)估法》其實(shí)是國務(wù)院有關(guān)部門依據(jù)自己的職能謀取權(quán)益的博弈。朱志剛是原資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)會(huì)長，是資產(chǎn)評(píng)估法之父，卻是個(gè)腐敗分子。
2、從立法必要性來講。只有涉及基本經(jīng)濟(jì)制度才需要通過法律來規(guī)范；評(píng)估的實(shí)質(zhì)是出具專家意見，對(duì)“專家意見的管理”是不應(yīng)通過立法來管理。在美國，只有涉及到金融安全時(shí)候國家才干預(yù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。我們認(rèn)為專業(yè)應(yīng)該是越細(xì)越好越順，而立法的人卻認(rèn)為分工太細(xì)會(huì)亂。
3、立法未通過國務(wù)院立法，而是直接通過人大來立法，立法路徑不符合經(jīng)濟(jì)法立法慣例。通過國務(wù)院立法程序，需先由各部門統(tǒng)一意見再上報(bào)，但該法所涉及的各部門并未能統(tǒng)一意見，因此通過國務(wù)院立法程序肯定行不通。并且，立法過程中國務(wù)院法制辦、中編辦等相關(guān)部門就《資產(chǎn)評(píng)估法》提出的修改意見都未采納。
4、法律名稱問題。資產(chǎn)沒有明確的定義，建議可以命名為《估價(jià)法》。另外，我不認(rèn)同評(píng)估是六大平臺(tái)，比如觀賞石、森林資源資產(chǎn)、價(jià)格認(rèn)定、船舶價(jià)格評(píng)估、海洋資產(chǎn)資源等都沒有包含，評(píng)估肯定不止六大平臺(tái)。
5、行政管理體制問題。國務(wù)院財(cái)政部門統(tǒng)管不合理，依據(jù)和理由都不充分。國家立法，授權(quán)國務(wù)院設(shè)定統(tǒng)管部門就該由國務(wù)院來設(shè)定，《資產(chǎn)評(píng)估法》沒有權(quán)利干預(yù)并確定由國務(wù)院財(cái)政主管部門統(tǒng)管資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)。此法界定的是價(jià)格行為，應(yīng)該在發(fā)改委價(jià)格調(diào)整范圍內(nèi)，可由價(jià)格主管部門發(fā)改委來統(tǒng)管資產(chǎn)評(píng)估各行業(yè)。因?yàn)榘l(fā)改委沒有任何一個(gè)協(xié)會(huì)是資產(chǎn)評(píng)估法所提及協(xié)會(huì)，不存在利益的博弈，同時(shí)他既是是宏觀調(diào)控部門，又是價(jià)格主管部門。
郭晉林（北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)監(jiān)事長）：
1、遵循、支持十八大提出的一業(yè)多會(huì)，引導(dǎo)各行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)去提高服務(wù)質(zhì)量。
2、立法應(yīng)有利于行業(yè)的發(fā)展，特別是關(guān)乎到國計(jì)民生的特殊行業(yè)的健康發(fā)展。
3、謹(jǐn)慎立法。
梁津（北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理）：
1、立法基礎(chǔ)不準(zhǔn)確，與《物權(quán)法》背道而馳。資產(chǎn)的定義出現(xiàn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則里，是指企業(yè)的經(jīng)營能力，與財(cái)產(chǎn)本身沒有直接的關(guān)系。立法第二條中指出資產(chǎn)評(píng)估包含動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值和其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益的評(píng)估，意思是說資產(chǎn)等于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等多種財(cái)產(chǎn)，這種說法是不對(duì)的?！段餀?quán)法》中指出物包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，根本沒有資產(chǎn)一詞。因此，立法第二款的定義是沒有立法依據(jù)的，與《物權(quán)法》是背道而馳的。
2、立法的出臺(tái)，對(duì)除資產(chǎn)評(píng)估師之外的其他專業(yè)估價(jià)師顯失公平。立法的出臺(tái)將對(duì)生產(chǎn)者和消費(fèi)者產(chǎn)生一定的影響，會(huì)誤導(dǎo)他們?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師的權(quán)益，有立法基礎(chǔ)。而且，房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師從業(yè)二十年，積累了一定的行業(yè)聲譽(yù)、客戶關(guān)系、影響力等。立法的出臺(tái)會(huì)改變估價(jià)師的名稱，剝奪了5萬多名房地產(chǎn)估價(jià)師、4萬多名土地估價(jià)師的權(quán)益。
鄧峰（北京龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評(píng)估有限公司董事長）：
1、二審稿有很強(qiáng)的偽裝性，把狹義和廣義的資產(chǎn)評(píng)估的混淆，把資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)和有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)混淆，資產(chǎn)評(píng)估管理部門和有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估管理部門相混淆，別有用心。
2、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)范圍非常模糊。第2條，資產(chǎn)評(píng)估定義模糊，是按照現(xiàn)有資產(chǎn)評(píng)估體系進(jìn)行分類的，將打破現(xiàn)有的六大平臺(tái)格局，隱含著今后按這個(gè)邏輯體系去執(zhí)業(yè)。第6條，行業(yè)協(xié)會(huì)不同領(lǐng)域自律管理。但是執(zhí)業(yè)領(lǐng)域未作區(qū)分，行業(yè)協(xié)會(huì)也無法明確區(qū)分。第9條，專業(yè)類別的設(shè)定，實(shí)際上是想打破原有市場(chǎng)分類體系。第16條，注冊(cè)評(píng)估專業(yè)類別來執(zhí)業(yè)，并只能在一個(gè)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。專業(yè)類別在2、6條中并未規(guī)定，造成的結(jié)果是房地產(chǎn)、土地只能做自己的業(yè)務(wù)，但是資產(chǎn)卻能做所有的業(yè)務(wù)。
3、立法說旨在一業(yè)多會(huì)，但實(shí)際上是總會(huì)上設(shè)置多個(gè)分會(huì)。第37條是說資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)，第47條是說有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)，意思是總會(huì)上設(shè)分會(huì)。完全違背了一業(yè)多會(huì)的宗旨，更像是一會(huì)多業(yè)。
4、行政管理的問題。第7條提到國務(wù)院建立協(xié)調(diào)機(jī)制，第43條直接點(diǎn)出由國務(wù)院財(cái)政部門會(huì)同制定協(xié)調(diào)機(jī)制，明顯就是提出由財(cái)政部門來牽頭管理。我們認(rèn)為不該由財(cái)政部來牽頭。評(píng)估資格種類很多，大多數(shù)是通過人社部考核建立起來的，由人社部來建立牽頭機(jī)制也比由財(cái)政部牽頭合理。